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Calcul DSCR immobilier : formule et calculateur gratuit

Le DSCR mesure la capacité des revenus locatifs nets à couvrir les échéances de dette. C’est un indicateur utile pour analyser la solidité d’un projet immobilier financé à crédit.

Calculer mon DSCR

Ce que vous pouvez analyser

Exemple de calcul du DSCR : un ratio de 1,25

  1. Loyers annuels hors charges : 12 000 €. Vacance estimée : 600 €. Charges d’exploitation : 2 400 €.
  2. Revenu net d’exploitation = 12 000 − 600 − 2 400 = 9 000 € par an.
  3. Service annuel de la dette = 600 € × 12 = 7 200 €, assurance comprise dans cet exemple.
  4. DSCR = 9 000 / 7 200 = 1,25. Les revenus nets représentent 125 % des échéances.

Un DSCR de 1 correspond à l’équilibre sur les flux retenus. Les conventions de calcul et les exigences varient selon les banques ; vérifiez notamment le traitement de l’assurance et des charges.

Un indicateur simple à comprendre

Un DSCR supérieur à 1 signifie que les revenus nets couvrent les annuités de crédit. Plus il est élevé, plus le projet dispose d’une marge de sécurité.

Ne pas confondre DSCR et cashflow

Le cashflow mesure la trésorerie restante. Le DSCR mesure un ratio de couverture. Les deux sont utiles, mais ils ne racontent pas exactement la même chose.

Comparer différents financements

Un même bien peut avoir un DSCR très différent selon le taux, la durée, l’apport ou le différé. Immovio permet de tester ces hypothèses rapidement.

Questions fréquentes

Quel effet d’une vacance de 10 % au lieu de 5 % ?

Avec le même exemple (12 000 € de loyers théoriques, 2 400 € de charges et 7 200 € de dette annuelle), le revenu net passe de 9 000 € à 8 400 €. Le DSCR passe de 1,25 à environ 1,17 et le cashflow avant impôt de 150 € à 100 € par mois.

Faut-il déduire les intérêts dans les charges du DSCR ?

Dans ce calculateur, non : les intérêts sont déjà inclus dans les échéances au dénominateur. Les déduire aussi du revenu d’exploitation les compterait deux fois. Le numérateur exclut également le capital remboursé, l’assurance du prêt et l’impôt sur les revenus.

Quel est un bon DSCR en immobilier ?

Un DSCR de 1 correspond à l’équilibre des flux retenus ; 1,25 signifie que le revenu net représente 125 % des échéances. Il n’existe pas de seuil d’accord universel : demandez à la banque sa convention et sa marge de sécurité. Le ratio ne remplace pas l’analyse du dossier.

Le DSCR suffit-il à décider ?

Non. Il faut aussi regarder le prix, la liquidité, la fiscalité, la qualité du locataire, les travaux, la vacance et votre situation personnelle.

Termes utiles

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Méthode et sources

Par Équipe Immovio · Contenu vérifié le 14 octobre 2026.

Exemples fictifs à visée pédagogique. La signature et la date ne constituent pas une validation par un professionnel réglementé.

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