Comment lire et vérifier les calculs Immovio

Qui publie ces contenus ?

Les guides sont publiés sous la signature « Équipe Immovio ». Cette signature désigne l’équipe du site ; elle ne revendique pas une qualification d’expert-comptable, de notaire ou de conseiller financier. Les informations sur l’éditeur sont disponibles dans les mentions légales.

Les exemples sont fictifs et servent à expliquer un calcul. Ils ne sont ni des rendements constatés chez des clients, ni des promesses de résultat. Les textes peuvent être préparés avec l’aide d’outils d’intelligence artificielle. Les liens officiels permettent de vérifier les règles citées ; la date de vérification ne signifie pas une validation par un professionnel réglementé.

Les conventions des calculateurs rapides

Le loyer est saisi hors charges récupérables. Le revenu annuel d’exploitation correspond à 12 mois de loyer, diminués de la vacance estimée et des charges annuelles non récupérables. Les intérêts, le capital remboursé, l’assurance du prêt et l’impôt sur les revenus sont exclus de ces charges d’exploitation.

Le rendement brut utilise les loyers théoriques annuels divisés par le coût total saisi : achat, frais et travaux. Le rendement net utilise le revenu d’exploitation sur cette même base. Ces pourcentages ne déduisent ni le crédit ni l’impôt sur les revenus. Comparer un rendement calculé sur le seul prix d’achat à un rendement calculé sur le coût total serait trompeur.

Le cashflow mensuel avant impôt est le revenu annuel d’exploitation diminué des 12 échéances de crédit, puis divisé par 12. Les échéances incluent ici capital, intérêts et assurance. Le DSCR divise le revenu annuel d’exploitation par ces échéances annuelles. Sans dette, le ratio n’est pas calculable ; il ne vaut pas zéro.

Un exemple pour vérifier les trois indicateurs

Hypothèses fictives : coût total de 180 000 €, loyer mensuel hors charges de 1 000 €, vacance de 5 %, charges annuelles de 2 400 € et crédit de 600 € par mois assurance comprise.

Revenu d’exploitation : 12 000 × 95 % − 2 400 = 9 000 € par an. Rendement brut : 12 000 / 180 000 × 100 = 6,67 %. Rendement net : 9 000 / 180 000 × 100 = 5 %.

Échéances annuelles : 600 × 12 = 7 200 €. DSCR : 9 000 / 7 200 = 1,25. Cashflow avant impôt : (9 000 − 7 200) / 12 = 150 € par mois. Les arrondis affichés ne changent pas les hypothèses.

Résultat fiscal, trésorerie et revente

Les pages LMNP et SCI à l’IS séparent le résultat imposable de la trésorerie. Le remboursement du capital consomme de la trésorerie mais n’est pas une charge fiscale. L’amortissement est une charge comptable sans sortie de trésorerie annuelle correspondante.

Une simulation complète dépend notamment du régime, de l’année fiscale, du financement, des durées d’amortissement et de la part du terrain. Un montant d’amortissement donné dans un exemple est une hypothèse, pas un barème applicable à tous les biens.

La revente et l’argent effectivement disponible pour l’investisseur doivent être examinés séparément. Ne déduisez pas qu’un résultat fiscal faible pendant la location signifie une faible imposition lors de la vente. Les exemples publics ne calculent pas une déclaration fiscale individuelle.

Ce que ces chiffres ne prédisent pas

Les calculateurs rapides ne prédisent ni les loyers de marché, ni les travaux imprévus, ni le prix de revente. Ils excluent l’impôt et les dépenses exceptionnelles non saisies. Une vacance moyenne lisse les flux : elle ne représente pas le calendrier réel des encaissements.

Testez plusieurs scénarios de loyer, de vacance et de charges. Pour un crédit, demandez à la banque sa convention de DSCR : l’assurance, les charges retenues et la période d’analyse peuvent différer. Aucun ratio ne garantit un financement.

Sources et corrections

Les sources ci-dessous documentent les règles fiscales citées dans les pages concernées. Elles ne certifient ni Immovio ni ses simulations. Vérifiez l’année d’application et les conditions propres à votre situation avant une décision.

Pour signaler une erreur, utilisez le contact indiqué dans les mentions légales, avec l’adresse de la page et le calcul concerné. N’envoyez pas de document fiscal personnel pour une simple correction de contenu.