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Simulateur SCI IS immobilier

Projetez un investissement locatif en SCI à l’impôt sur les sociétés avec une lecture claire du résultat, de l’impôt estimé, des amortissements et du cashflow.

Simuler une SCI IS

Ce que vous pouvez analyser

Exemple SCI à l’IS : du résultat à l’argent conservé

  1. Cas fictif annuel : 18 000 € de loyers encaissés, 4 000 € de charges déductibles et décaissées (assurances et comptabilité incluses), 3 000 € d’intérêts et 6 000 € d’amortissements. Aucun déficit antérieur ni autre ajustement fiscal.
  2. Résultat imposable = 18 000 − 4 000 − 3 000 − 6 000 = 5 000 €. Si la société remplit les conditions du taux réduit, l’IS est de 5 000 × 15 % = 750 €. Au taux normal de 25 %, il serait de 1 250 €.
  3. Avec 9 000 € d’échéances annuelles (3 000 € d’intérêts et 6 000 € de capital), trésorerie conservée après l’IS réduit = 18 000 − 4 000 − 9 000 − 750 = 4 250 €. L’assurance est déjà comptée dans les 4 000 € de charges.
  4. Ces 4 250 € restent dans la SCI. Ils ne représentent pas une somme nette d’impôt dans la poche de l’associé : une distribution éventuelle nécessite une analyse distincte.
  5. Illustration de la revente, avant frais et retraitements : valeur d’origine comptable de 200 000 €, amortissements cumulés de 60 000 €, donc valeur nette comptable de 140 000 €. Une vente à 240 000 € fait apparaître un gain comptable de 100 000 €, à intégrer à l’analyse du résultat fiscal.

Comparez les flux de la société et ceux de l’associé sur toute la durée du projet. Une économie d’impôt pendant la détention peut être accompagnée d’un gain imposable plus élevé à la vente.

Analyser le projet au niveau de la société

Une SCI à l’IS ne se lit pas comme un investissement en nom propre. Immovio distingue la performance opérationnelle, la fiscalité de la société et la trésorerie du projet.

Ne pas oublier l’impact de la revente

La SCI IS peut être efficace pendant la détention, mais la revente doit être anticipée. Le simulateur aide à projeter la valeur nette et les flux sur plusieurs années.

Comparer avant de structurer

Avant d’acheter, il est utile de comparer SCI IS, SCI IR, location nue et LMNP pour éviter de choisir une structure uniquement pour son avantage apparent à court terme.

Questions fréquentes

Le taux d’IS de 15 % est-il automatique ?

Non. Il concerne la fraction de bénéfice jusqu’à 42 500 € pour un exercice de 12 mois, sous conditions : chiffre d’affaires au plus égal à 10 millions d’euros, capital entièrement libéré et détention d’au moins 75 % par des personnes physiques, directement ou par une société répondant aux conditions prévues. Le taux normal est de 25 %.

La SCI IS est-elle adaptée à tous les investisseurs ?

Non. Elle peut être pertinente dans certains montages, mais elle demande une lecture comptable, fiscale et patrimoniale plus fine.

Le simulateur tient-il compte des dividendes ?

Immovio peut intégrer une lecture de distribution selon les hypothèses renseignées, mais la décision doit être validée avec un conseil fiscal.

Termes utiles

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Méthode et sources

Par Équipe Immovio · Contenu vérifié le 14 octobre 2026.

Exemples fictifs à visée pédagogique. La signature et la date ne constituent pas une validation par un professionnel réglementé.

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