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Simulateur LMNP réel

Estimez l’impact du régime LMNP réel sur votre investissement meublé, notamment grâce aux charges déductibles, aux intérêts d’emprunt et aux amortissements.

Simuler en LMNP réel

Ce que vous pouvez analyser

Exemple LMNP au réel : résultat fiscal et trésorerie

  1. Cas fictif de location meublée longue durée : 12 000 € de loyers encaissés dans l’année, sans vacance supplémentaire à retrancher. Charges déductibles supposées : 2 400 €, intérêts : 1 800 €, assurance du prêt : 300 €. Aucun déficit ni amortissement reporté antérieur.
  2. Résultat avant amortissement = 12 000 − 2 400 − 1 800 − 300 = 7 500 €. Avec une dotation amortissable hypothétique de 5 000 €, entièrement déductible dans ce cas, le résultat imposable est de 2 500 €.
  3. Si la dotation était de 9 000 €, la déduction d’amortissement serait limitée ici à 7 500 € : elle ne créerait pas de déficit. Le traitement du reliquat doit être suivi en comptabilité. Le terrain ne s’amortit pas.
  4. Échéances annuelles supposées : 7 200 €, dont 1 800 € d’intérêts, 300 € d’assurance et 5 100 € de capital. Cashflow avant impôt = 12 000 − 2 400 − 7 200 = 2 400 € par an, soit 200 € par mois.
  5. À titre de comparaison, si cette location est éligible au micro-BIC avec l’abattement de 50 %, la base imposable serait de 6 000 €. Comparer les bases ne suffit pas : ajoutez les frais comptables, l’impôt propre au foyer et l’effet de la revente.

Les 2 500 € de résultat fiscal et les 2 400 € de trésorerie avant impôt mesurent deux choses différentes. Le capital remboursé n’est pas déductible ; l’amortissement ne constitue pas un décaissement annuel. Les montants et durées d’amortissement sont à justifier pour chaque bien.

Comprendre l’effet des amortissements

Le LMNP réel permet, sous conditions, de déduire de nombreuses charges et d’amortir une partie de la valeur du bien et du mobilier. Immovio permet de visualiser l’effet sur le résultat fiscal estimé.

Comparer le réel au micro-BIC

Le meilleur régime dépend du niveau de charges, du financement, du mobilier, des travaux et des loyers. La comparaison permet d’éviter de choisir un régime uniquement par intuition.

Garder une approche prudente

La fiscalité LMNP peut dépendre de nombreux paramètres. Le simulateur donne une lecture indicative qui doit être validée pour les cas importants ou atypiques.

Questions fréquentes

Que vérifier avant de simuler la revente en LMNP ?

Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits au réel peuvent augmenter la plus-value imposable des particuliers, sous conditions et exceptions. L’exemple annuel ne chiffre pas cet impôt de sortie. Faites vérifier le prix d’acquisition ajusté, les amortissements concernés et les abattements par le notaire.

Le LMNP réel est-il toujours plus intéressant que le micro-BIC ?

Non. Le réel devient souvent intéressant lorsque les charges, intérêts, travaux ou amortissements sont significatifs, mais cela dépend du projet.

Immovio calcule-t-il une déclaration fiscale complète ?

Non. Immovio simule l’impact économique et fiscal estimé du projet, mais ne remplace pas la tenue comptable ni la liasse fiscale.

Termes utiles

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Méthode et sources

Par Équipe Immovio · Contenu vérifié le 14 octobre 2026.

Exemples fictifs à visée pédagogique. La signature et la date ne constituent pas une validation par un professionnel réglementé.

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