DSCR (Debt Service Coverage Ratio)
Ratio de couverture de la dette : revenu locatif net d’exploitation divisé par les annuités de crédit. Un ratio de 1 correspond à l’équilibre sur les flux retenus.
Formule
DSCR = Loyers annuels nets / Annuités de crédit
Exemple
Loyers nets 12 000€/an, Annuités 10 000€/an → DSCR = 1.2
Le DSCR (Debt Service Coverage Ratio) est un indicateur utilisé pour évaluer la couverture de la dette d'un projet immobilier locatif.
Comment le calculer ?
DSCR = Loyers annuels nets / Annuités de crédit
- Loyers nets = Loyers bruts - Charges - Vacance locative
- Annuités = 12 × Mensualité de crédit (capital + intérêts + assurance)
Interprétation
| DSCR | Signification |
|---|---|
| < 1.0 | ⚠️ Les loyers ne couvrent pas le crédit |
| 1.0 - 1.1 | 🟡 Équilibre fragile, peu de marge |
| 1.1 - 1.2 | Marge de couverture de 10 à 20 % |
| > 1.2 | Marge de couverture supérieure à 20 % |
Pourquoi c'est important ?
Un DSCR plus élevé indique une marge de couverture plus importante sur les hypothèses retenues. Il ne garantit ni un accord bancaire ni le paiement futur des échéances. Les banques peuvent retenir des conventions différentes pour les revenus, charges et assurances : vérifiez le périmètre du calcul et testez un scénario de vacance ou de hausse des charges.
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